北京房产律师 黄争荣

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限购后签订买卖合同 法院判决解除合同

作者:黄争荣律师 添加时间:2021/9/6 12:47:27 浏览:


     北京房产律师-黄争荣律师代理因三河市限购政策主张解除房屋买卖合同并返还购房款案件胜诉。

     原告与被告一、被告二于2017年10月29日签订《房屋买卖居间合同》,约定由被告二提供居间服务,被告一将位于三河市燕郊开发区甜城二期A2区房屋出售给原告,建筑面积84平方米,用途为住宅。房屋抵押贷款情况为:有贷款抵押,抵押权人中国银行,至今未还贷款余额约人民币伍拾万元整,贷款余额的处理方案:乙方将首期房款交付甲方,优先用于偿还贷款,不足部分由甲方自行还清。房屋总价款为187万元。在本合同签订后/日内,乙方同意交付甲方定金壹拾万元。甲、乙双方同意采取下列第2种方式付款:商业贷款,乙方在本合同签订之日起10日内将其首付款人民币1000000万元交付甲方,其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方。乙方向丙方支付居间服务费37400元,过户服务费3000元,贷款服务费3000元。备注:乙方首付支付超过房款50%,如因政策原因无法批贷过户,三方免责,甲方退还乙方所交的定金及首付款,丙方退还中介费。原告(乙方)与被告一(甲方)于2017年10月29日签订《房屋买卖合同》,约定被告将位于三河市燕郊开发区甜城二期A2区房屋出售给原告,房屋总价款为187万元,签订本合同支付购房定金壹拾万元,甲、乙双方付款方式事宜见《房屋买卖居间合同》。双方于居间人通知之日起7日内,会同居间人到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于过户当天向乙方交房。

     合同签订后近三年,原告迟迟不能取得三河市的购房资格,经与二被告协商,均未能达成一致。二被告认为取得购房资格是原告购房的前提条件,是原告自身的义务,原告不能以无法取得购房资格为由无责解除房屋买卖合同。原告无奈欲通过诉讼解决。

      原告向黄争荣律师-北京房产律师咨询,黄争荣律师认为房屋买卖合同虽然约定如因政策原因无法批贷过户,三方免责,但约定的不够明确,如要让法官采信该约定为不能取得购房资格,三方免责,还需要补强证据。可以请求中介公司当时的经办人员出庭作证,以证明三方当时真实意思为原告不能取得购房资格,三方免责。原告听取了律师的意见,并委托黄争荣律师代理本案。黄争荣律师接受委托后,向法院提起诉讼,请求:1、判决解除原告与被告一签订的《房屋买卖合同》;2、判决解除原告与被告一、被告二签订的《房屋买卖居间合同》;3、判决被告一向原告返还购房款100万元及支付自2017年11月4日起至实际返还之日止的利息(2017年11月4日至2019年年8月19日按照同期人民银行贷款利率标准计算,2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);4、判决被告二向原告返还居间服务费37400元,过户服务费3000元,贷款服务费3000元,代办费20700元,共计64100元。并申请了财产保全,法院查封了涉案房屋,以保证胜诉后能执行到位。

     法院经审理认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效。原、被告签订的合同时间在房屋限购政策实施之后,签订合同时原告不具备购房资格,被告一虽抗辩原告在合同签订后须履行办理过户的先行义务即通过纳税或者缴纳社保的方式获得满足购房条件的纳税证明与社保缴纳证明,但未提供充分有效证据,故对其抗辩理由不予采信,由于原、被告签订的合同目的无法实现,故对原告要求解除合同的诉讼请求,本院予以支持。法院支持了原告的诉讼请求。判决如下:一、解除原告与被告一于2017年10月29日签订的《房屋买卖合同》;二、解除原告与被告一、被告二于2017年10月29日签订的《房屋买卖居间合同》;三、被告一于本判决生效之日起七日内返还原告购房款1000000元;四、被告二于本判决生效之日起七日内返还原告居间服务费37400元,过户服务费3000元,贷款服务费3000元,代办费20700元。五、驳回原告的其他诉讼请求。

     北京房产律师-黄争荣律师认为,在限购政策的影响下,三河市、永清县、大厂等地的房价几乎腰斩,如果合同解除,出卖人无疑将遭受重大损失。不管是在限购政策出台之前,还是在限购政策出台之后签订的房屋买卖合同,买受人提出解除合同,必须要有充分的理由,合理的依据,才能说服法官支持诉请。